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전세 계약이 끝나갈 때 가장 큰 걱정은
보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?입니다.
특히 최근 전세 사기나 깡통 전세 사례가 늘면서
세입자 입장에서는 마음을 놓기 어렵습니다.
계약 만료일이 다가오는데 집주인이 돈을 돌려줄 능력이 없다면,
법적 분쟁으로까지 이어질 수 있기 때문입니다.
이번 글에서는
전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 방법과 실전 사례를
차근차근 정리했습니다.
계약 만료 3개월 전부터 준비 시작
보증금을 돌려받기 위해서는
계약 종료 직전에 준비하면 이미 늦습니다.
최소 3개월 전부터 아래 과정을 시작하세요.
- 집주인 의사 확인
- “계약 만료 후 보증금 바로 돌려줄 수 있는지”
- 가능하면 문자·카톡으로 기록 남기기
- 새 세입자 유무 확인
- 전세금 반환은 보통 신규 세입자 보증금으로 충당
- 집주인이 새 세입자 모집 계획 있는지 체크
- 전세보증보험 가입 여부 확인
- 미가입 상태라면 지금이라도 가입 고려
- 보증보험 가입 시, 집주인이 반환하지 않으면
HUG(주택도시보증공사) 등에서 대신 지급
전세보증보험 활용법
전세보증금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법 중 하나가
전세보증보험 가입입니다.
- 가입 조건
- 주택가격 ≤ 수도권 9억, 지방 6억 이하
- 전세금이 주택가격의 100%를 넘지 않아야 함
- 가입 시기
- 신규 계약 또는 갱신 시점
- 기존 계약이라도 1년 이상 남았다면 가능
보험에 가입하면
집주인이 보증금을 제때 반환하지 못해도
HUG나 SGI에서 대신 지급 후, 집주인에게 구상권 청구합니다.
계약 만료 전 통보와 내용증명
보증금을 돌려받으려면
계약 만료 2개월 전까지 반드시 집주인에게
재계약 의사 없음을 통보하세요.
- 문자·카톡만으로도 효력 있지만
- 문제 발생 가능성을 줄이려면
내용증명 발송이 가장 확실합니다.
내용증명에는 다음 내용을 포함하면 됩니다.
- 계약 주소지, 임차인·임대인 이름
- 전세계약 만료일
- 재계약 의사 없음 및 보증금 반환 요청
- 연락 가능한 전화번호
임대차분쟁 조정 제도 활용
만약 계약 만료일이 되었는데도
보증금을 돌려받지 못했다면,
바로 소송을 진행하기보다
임대차분쟁조정위원회를 먼저 활용해보세요.
- 접수 후 약 60일 내 조정 완료
- 변호사 도움 없이도 진행 가능
- 조정 성립 시, 재판상 화해와 동일 효력
이는 시간과 비용을 절약할 수 있는 장점이 있습니다.
최악의 경우, 가압류·소송 준비
집주인이 고의로 반환을 지연하거나
재정 상태가 불안하다면
가압류와 소송을 고려해야 합니다.
- 전입세대열람으로 집주인 상황 확인
- 근저당, 다른 세입자 유무 파악
- 가압류 신청
- 집주인 재산 처분을 막기 위해 선제 조치
- 전세금 반환 소송
- 판결 후 강제집행으로 보증금 회수 가능
실전 사례와 교훈
제가 상담했던 한 세입자는
계약 종료 2개월 전까지 아무런 조치를 하지 않았다가
집주인이 “보증금이 없다”고 버티는 바람에
결국 6개월 이상 소송을 진행했습니다.
반대로 계약 만료 3개월 전부터 준비한 세입자는
- 전세보증보험 가입
- 내용증명 발송
- 새 세입자까지 연결
이 3단계로 문제없이 보증금을 회수했습니다.
마무리
전세보증금을 안전하게 돌려받으려면
3개월 전부터 계획,
전세보증보험 가입,
내용증명과 조정제도 활용
이 3가지만 지켜도 대부분 문제없이 해결됩니다.