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시세만 알면 끝날까요?
아파트 가격이 오르면서 많은 1주택자들도
‘종합부동산세 대상인가?’ 고민하게 됩니다.
특히 최근에는 공시가격이 오르면서
과거엔 해당되지 않던 분들도
갑자기 종부세 대상자가 되는 경우가 많습니다.
문제는 많은 분들이
‘시가 기준 9억 넘으면 내는 세금 아니야?’
정도로만 알고 있다는 점입니다.
하지만 실제 계산법은 생각보다 훨씬 복잡하며,
단순한 시세만으로는 판단할 수 없습니다.
이 글에서는 복잡한 공식을 모두 정리해
시세 기반 실질 과세 기준부터
1주택자, 다주택자 적용 방식의 차이,
최근 개정 사항 반영까지
가장 현실적으로 풀어드립니다.
종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는
일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게 부과되는 별도 재산세입니다.
기본적인 재산세와는 별도로
보유 부동산의 가액이 일정 수준을 초과할 경우
중앙정부가 부과·징수하는 세금입니다.
종부세는 크게 두 가지로 나뉩니다:
- 주택분 종부세
- 토지분 종부세
이번 글에서는 가장 수요가 많은
주택분 종부세 계산법에 집중해 정리합니다.
종부세 계산에 사용되는 기준 3가지
종부세는 단순히 ‘집값’으로만 계산되지 않습니다.
아래 세 가지 개념을 이해해야 정확한 계산이 가능합니다.
1. 공시가격
매년 정부가 고시하는 아파트 기준가격입니다.
실거래가나 KB시세와 다르며,
보통 시세의 약 70~80% 수준입니다.
2. 과세표준
과세표준 = (공시가격 – 공제금액) × 공정시장가액비율
공제금액은 1주택자 기준 12억, 다주택자는 6억입니다.
공정시장가액비율은 현재 80%로 적용됩니다.
3. 세율
과세표준 구간에 따라 0.5% ~ 6%의 누진세율 적용
다주택자는 중과세율이 적용됩니다.
실제 계산 흐름: 1주택자 기준
다음 예시를 기준으로 계산해보겠습니다.
- 아파트 실거래가: 16억
- KB시세: 15.5억
- 공시가격: 11.2억
- 공정시장가액비율: 80%
- 공제금액: 12억 (1세대 1주택자)
1단계: 공시가격 기준 초과 여부
공시가격 11.2억은 12억 이하이므로
종부세 과세 대상이 아님
➡ 이 경우는 걱정하지 않아도 됩니다.
하지만 공시가격이 13억이라면?
- 초과 금액: 13억 – 12억 = 1억
- 과세표준: 1억 × 80% = 8,000만 원
2단계: 세율 적용
8,000만 원은 과세표준 3억 이하 구간
적용 세율: 0.5%
세액: 8,000만 원 × 0.5% = 40만 원
다주택자라면? 계산이 크게 달라집니다
1세대 다주택자는 중과세율 적용과 더불어
공제금액도 줄어듭니다.
- 공제: 6억으로 축소
- 세율: 최대 6%까지 중과세율 적용
- 법인 소유 주택: 무조건 최고세율 적용
예시: 2주택 보유자, 공시가격 14억
- 공제: 14억 – 6억 = 8억
- 과세표준: 8억 × 80% = 6.4억 원
- 세율 구간: 약 1억~5억 구간 → 평균 약 1% 초과 가능
대략 계산해도 수백만 원 이상이 부과될 수 있습니다.
KB시세는 왜 중요할까?
공시가격은 정부가 고시하지만,
공시가 산정 기준의 참고 자료 중 하나가 KB시세입니다.
또한 종부세를 대비한 자산 계획을 할 때
KB시세를 기준으로 아래 내용을 미리 준비해두면 좋습니다:
- 시가 대비 공시가 비율 계산
- 세대 분리, 증여 타이밍 조정 판단 근거
- 양도세 비과세 판단 시 KB시세도 참고 가능
종부세 절세 팁
① 세대 분리
1세대 2주택 상태라면
세대 분리를 통해 종부세 공제를 나눌 수 있습니다.
단, 실질적으로 생계를 달리해야 함.
② 6월 1일 이전 증여
종부세는 매년 6월 1일 기준
소유자가 대상이 됩니다.
그 전까지 증여 또는 매도하면
해당 연도에는 과세되지 않습니다.
③ 공시가격 이의신청
공시가격이 지나치게 높게 책정되었을 경우
이의신청을 통해 조정 가능성이 있습니다.
최근 1~2년 사이에는 실제로 조정 사례도 적지 않습니다.
종부세 미납 시 불이익은?
종부세를 납부하지 않으면
가산세(연체이자) 발생은 물론,
장기 미납 시 부동산 처분 시 압류 가능성도 생깁니다.
또한 3주택 이상 다주택자에게는
장기보유특별공제 제한, 양도세 중과 등
이중·삼중의 불이익이 발생할 수 있습니다.
최근 개정사항 요약
- 1세대 1주택자 공제금액: 9억 → 12억으로 상향
- 공정시장가액비율: 100% → **80%**로 완화
- 다주택자 중과세율: 최고 6% 유지
- 부부 공동명의는 각자 6억씩 공제 가능
마무리하며
종합부동산세는 더 이상 일부 자산가들만의 문제가 아닙니다.
실거주를 위한 1주택만 보유해도
상승한 공시가격 때문에
세금 부담이 갑자기 커질 수 있습니다.
이때 중요한 기준이 바로 KB국민은행 시세입니다.
공시가격과 실거래가의 중간지점에서
객관적 판단 기준을 제공해주기 때문입니다.
부동산 자산을 계획적으로 관리하려면
세금까지 함께 고려한 시세 분석이 반드시 필요합니다.
KB시세와 종부세 계산을 함께 이해하면,
단순한 ‘시세 확인’을 넘어
진짜 현명한 부동산 전략이 시작됩니다.